文｜邓浩志
房地产统计数据越来越不靠谱
作为研究房地产的专业人士，你可能根本找不到靠谱的统计数据，哪怕想找一个相对靠谱的。
关于成交量方面有几个常见问题：
1、专业统计机构：由于房地产市场下滑，以前付费买数据的企业纷纷倒闭，客户没有了，资金来源没有了，这类企业大幅裁掉数据采集的相关人员，现在的数据多半只是朋友之间“打听”来的，根本没有严谨性可言。
2、二手统计数据：大城市成交量中，有大量“金融客”，尤其在首付降到15%之后更多。有说法，部分城市这类成交占比接近1/3。但交易只统计你交易了多少宗，什么目的不管。在这些“假”交易充斥之下，不少城市二手楼市成交量居然创历史新高，稍微想想就发现不合逻辑。
3、一手的非市场交易越来越多。比如以前的“工抵房”，就是没钱还，拿房子抵；现在的政府采购，保障性住房，安置房等等。一次性签约百十套，这些都不是市场行为，并不反映市场的冷热。
4、每逢6月底、12月底等统计截止日期前几天，部分楼盘突然网签百十套，一下子十几个楼盘同时网签一大批，一两个月后又撤销。经济越不好，这种情况就越多。什么原因就不具体说了。
关于成交价不靠谱的几个常见问题：
1、众所周知的各地限价政策，之前不限，后来限，现在又不限了，统计口径的不断变化，让统计连贯性失去了意义；
2、新房的使用率越来越高，通过高性价比变相拉高了房价，这也等于统计口径发生变化。二手房使用率约80%，新房使用率约130%，甚至可以说统计的都不是同一种商品。
所以我感觉，现在楼市到底有多低迷？房价真实跌了多少？几乎没有人知道确切的数据。大家都是凭感觉估一下趋势。
房地产“新模式”不清晰，市场发展方向陷迷茫
如何理解房地产发展“新模式”。广发证券认为，房地产发展新模式核心在于四大路径：
一是通过建设高品质住房培育增量市场，类比新能源汽车对汽车行业的重塑；
二是建立“财政+央行再贷款+专项债”的存量商品房收储机制，优化供需结构；
三是以系统性旧改和城中村改造推动城市更新；
四是改革土地财政、开发融资等基础制度。
评：
第一点“建设高品质住房”，说的是产品升级迭代，这是企业根据市场需求调整产品和创新服务，并不是发展模式。新产品研发出来是企业持续投入创新的结果，不是“新发展”模式的功劳。
第二点“存量商品房收储机制”，是保障性住房系统建设方式上的调整，是商品房库存严重过剩问题的解决办法之一，是解决问题的办法，不是“新模式”。
“模式”是个大的概念，比如之前的以高周转为代表的“三高”模式，现在要转变为“小而美模式”。以市场化逐利为目的的模式，转变为社会基础设施的政府全程统筹模式。所以小政策不宜随意冠以“模式”之名。
第三点“城市更新”，之前就有，而且在2020年前后发展得比现在还要快。只不过突然叫停，后来发现不合适，于是重启，所以也谈不上是“新模式”。
第四点“改革土地财政、开发融资等基础制度”。前者是税制问题，比房地产行业这个话题更宏大；后者只是行业融资模式调整，结果可能会影响发展模式，但融资模式只是行业发展中的一个环节，并不是发展模式本身。
结论：房地产发展“新模式”已经提出多时，但这到底是何物？具体模式是怎样的？方向和路径在哪里？目前没有官方机构作出解释。民间猜想一大堆，多半都有点离题。
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